Un « véritable hold-up ». Gouache Avocats n’y va pas par quatre chemins pour tancer les dispositions de l’ordonnance du 25 mars, relatives à la suspension des loyers commerciaux. Selon le cabinet, conseil de 400 enseignes en réseau, le texte réglementaire est finalement moins-disant par rapport aux solutions consacrées par le droit commun. La décision, prise par décret le 14 mars dernier, de suspendre l’activité de tous les commerces non essentiels à la vie de la Nation, permet en effet de la part des preneurs de soulever le motif de force majeure (article 1218 du Code civil), puisqu’ils n’ont plus la possibilité d’exploiter leur commerce dans le local loué. Et partant, de ne plus payer leur loyer par exception d’inexécution (article 1219 du Code civil).
Or, l’ordonnance du 25 mars n’en prévoit que la suspension, restreignant qui plus est cette disposition aux seules entreprises éligibles au fond de solidarité. Gouache Avocats rappelle que ce report des loyers concerne des preneurs soit empêchés d’ouvrir leur commerce, en restauration assise, ou de les exploiter normalement, lorsque la VAE et la livraison sont autorisées, avec un impact de « 70% au moins » sur leur activité normale. « Le code civil permet, non pas seulement de reporter les loyers, qui n’ont plus aucune contrepartie, mais de les effacer purement et simplement, souligne le conseil. Les commerçants empêchés d’exploiter leur local doivent tous bénéficier de la remise définitive des loyers. »
Une évidence pour les enseignes et leur conseil, mais qui a l’air de se discuter, côté bailleurs institutionnels, et notamment dans les centres commerciaux, qui proposent à leurs preneurs un report des loyers, plutôt que leur annulation. Certaines enseignes ont d’ailleurs engagé, avec Gouache Avocats, une action commune sur ce point. Le conseil a rappelé la semaine dernière, dans un webinar consacré aux leviers juridiques à activer durant l’épidémie de Covid-19, qu’il s’agit pour les preneurs d’invoquer dès à présent, et par lettre recommandée AR, la force majeure, conjuguée à l’exception d’inexécution. Et de le faire de façon proportionnée, en réunissant les éléments comptables attestant l’impact des décisions de fermeture sur le chiffre d’affaires : « Si la jouissance est totalement impossible, vous êtes en droit de suspendre le paiement de l’intégralité du loyer et des charges ; si vous n’exercez qu’une seule partie de votre activité, le bailleur ne peut réclamer l’intégralité des loyers et des charges. » Dans une période où la compression des coûts de fonctionnement est un enjeu-clé, les explications entre preneurs et bailleurs ne font que commencer.
